UBND TP Hà Nội vừa quyết định và phê duyệt Quy chế quản lý các tòa nhà cao tầng tại khu vực nội thành, Các chung cư cũ sẽ được cải tạo và tăng chiều cao lên 18 – 24 tầng. Tuy nhiên, cải tạo chung cư cũ như vậy liệu có thu hút được đầu tư?
Khu tập thể Văn Chương nằm trong dự án cải tạo chung cư cũ.
>> Nhật sẽ giúp người Việt vay tiền dài hạn để mua nhà
Trao đổi với phóng viên báo Tiền Phong, một doanh nghiệp bất động sản tham gia cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đã đại diện phân tích, việc UBND TP Hà Nội cho phép cải tạo những dự án chung cư được xây dựng lên 24 tầng là chủ trương đúng đắn.
Tuy nhiên, với việc tăng chiều cao của các tòa chung cư cũ, nhưng lại không được tăng dân số lại chưa phù hợp. Đây là miếng bánh thu hút các doanh nghiệp đầu tư và bán ra thị trường bên ngoài nhưng vì chính sách không bán cho người định cư ngoài danh sách tái định cư tại chỗ, vậy doanh nghiệp đổ vốn mua chung cư, họ sẽ bán cho ai?
Một đại diện doanh nghiệp bất động sản cho biết: "Chủ trương quy hoạch xây dựng cho cả khu chung cư cũ, thay vì quy hoạch xây đựng nhỏ lẻ từng toà nhà là đúng, bởi như vậy nó sẽ tạo ra sự đồng bộ về cảnh quan và hạ tầng. Để thực hiện hiệu quả công việc cải tạo này, thì thành phố cần quy định trong thời gian 6 tháng, hoặc 1 năm cơ quan chức năng phải hoàn thành quy hoạch cả khu. Nếu không quy định rõ dễ dẫn đến kéo dài và gây ảnh hưởng kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp".
Lực cản hệ số đền bù tái định cư tại chỗ
Vấn đề đáng quân tâm đó chính là những cư dân các khu chung cư cũ sẽ được hỗ trợ, hệ số bồi thường và bố trí tái định cư tại chỗ khi nhà mới xây dựng và hoàn thành xong như thế nào? Việc xác định hệ số bồi thường làm sao cho thoải đáng, hợp lý, lợi ích của các bên liên quan cũng là một bài tán vô cùng nan giản, thậm chí là nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ đầu tư.Theo quy định của UBND TP Hà Nội, thì chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K= 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ). Tuy nhiên, do việc thoả thuận hệ số đền bù được giao phó cho doanh nghiệp trực tiếp thoả thuận với người dân, nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.
Do lịch sử để lại, phần lớn các hộ dân tầng 1 và tầng 2 nhà chung cư cũ đều tận dụng tối đa phần diện tích sử dụng chung, từ đó dẫn đến diện tích sử dụng chênh lệch rất nhiều so với diện tích sổ đỏ. Do lợi ích được hưởng từ diện tích lấn chiếm quá lớn nên hầu như các chủ hộ tầng 1, tầng 2 luôn tỏ thái độ bất hợp tác với chủ đầu tư, hoặc nếu đồng thuận cũng đưa ra hệ số K = 3, thậm chí 3,5 lần khiến doanh nghiệp không đủ sức đáp ứng, từ đó dẫn đên chậm tiến độ GPMB do người dân không hợp tác.
Theo đại diện một doanh nghiệp đã tham gia cải tạo chung cư cũ, để chủ trương kêu gọi 15 tỷ USD phục vụ cải tạo chung cư cũ diễn ra đúng tiến độ, UBND thành phố Hà Nội cần giao cho cơ quan chuyên môn soạn thảo quy định về hệ số tái định cư tại chỗ cho từng khu vực để doanh nghiệp có hành lang thực hiện.
Việc áp dụng hệ số bồi thường theo chuẩn thành phố sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp triển khai dự án. Nếu vướng mắc hệ số đền bù không được xem xét giải quyết, ngay cả việc di chuyển để cải tạo các khu nhà thuộc diện nguy hiểm như G6A Thành Công, nhà A Ngọc Khánh cũng gặp phải nhiều khó khăn vì người dân đều đã có sổ đỏ.
Thành phố đóng vai "trọng tài"
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, kêu gọi doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ là chủ trương đúng. Tuy nhiên, điều cần thiết trước mắt là thành phố phải giải quyết tốt bài toán lợi ích giữa doanh nghiệp - nhà nước - người dân sao cho hài hòa. Sau 10 năm thực hiện, chủ trương cải tạo chung cư cũ đã lộ ra những tồn tại mà thành phố cần mạnh tay xóa bỏ, coi đây là hành động "cởi trói".Thành phố cần xây dựng quy chế mới về đầu tư cải tạo chung cư, trong đó quy định rõ, khi trên 51% cư dân đồng ý là có thể giao cho nhà đầu tư vào triển khai, trên 75% cư dân đồng thuận và nhận tiền tạm cư là UBND các quận có quyền thực hiện quyết định cưỡng chế hành chính. Khi cải tạo chung cư, khó khăn lớn nhất doanh nghiệp phải đối mặt là việc thỏa thuận hệ số bồi thường cho người dân, đặc biệt là những hộ tầng 1 lấn chiếm tới 100%, thậm chí là 200% diện tích sổ đỏ.
Để giải quyết khúc mắc này, thành phố phải đóng vai "trọng tài" đưa ra hệ số bồi thường. "Nói cải tạo chung cư cũ, tức là phải đặt mục tiêu chung lên, quyền lợi thiểu số phải phục tùng đa số, không thể vì 2-3 hộ dân mà làm ảnh hưởng quyền lợi của cả trăm hộ dân trong tòa nhà…", ông Thanh nói.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét